灾后建房为何非要让开发商从中牟利?

灾后建房为何非要让开发商从中牟利?
——专家建言灾后住房建设模式
2008年05月21日 中国经济时报 谢丽佳

  　5月12日发生的汶川大地震让许多受灾人民失去家园，随着救灾工作的展开，如何解决灾民日后的住房问题日已提上日程。
　　“灾后住房重建绝不能引入开发商。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新闻,曹建海说吧)接受中国经济时报记者采访时第一句话就强调，开发商的逐利性只会抬高建房成本。他提出，为什么非要让开发商作为中间机构介入从中牟利，为什么不能回到最天然的建房模式？
　　“灾民的住房问题，可以由政府出资解决。”曹建海表示，如果政府财力有限，则可选择政府组织建设的模式。
　　他表示，政府可以为灾民的住房建设无偿划拨土地，做统一的土地安排，并规定容积率，然后政府通过征集、价低者得的招标方式选择建筑材料供应商以及房屋建筑商，当然，这些企业是允许有适度利润的。此外，房屋建设及购买方面的税费应全部减免。
　　政府必须确定一个指令性价格，房价就是建造费用，不能搞浮动价格，而且指令性价格永久不变。政府在这个过程中充当开发者而非开发商，是零利润开发，比经济适用房还要优惠得多。
　　在购买者方面，不管是本地还是外籍打工人员，只要是灾民均可购买。民政部门应对灾民进行登记造册，同时建立虚报奖惩制度和举报制度。分配方面，可以按照每人25平方米或者30平方米的标准进行分配。
　　“事实上，房屋的建造成本是相当低的，具备较强抗震功能、质量特别好的房屋每平方米的建造成本顶多1000元。”曹建海指出，只要政府组织，房子很快就能盖起来。
　　谈到最关键的资金问题，他表示，政府可以出面担保，可以工程、房产做抵押，向银行贷款，贷款数额不超过房屋的建造费用。或者，政府根本不必向银行贷款。中央政府和地方民政部门都可以拿出一笔钱来做住房建设基金，这笔基金可以作为启动资金。
　　而按照开发商的住房建设模式，建筑商一般是先垫资建房的。如果沿用这种模式，政府不需要投入多少资金，等房子建起来销售回款后，再归还建筑商的应得钱款。
　　总之，政府和银行以及建筑商一起使劲，解决灾民的住房问题并非难事。
　　但是，记者提出质疑，在本次大地震中，许多灾民遭受了巨额的财产损失，哪还有能力买房？
　　“灾后政府会对死伤者发放一定数额的抚恤金，也会针对灾民的安置问题发放住房补助。”曹建海指出，银行完全可以为灾民的安居房提供住房按揭贷款，而抚恤金和住房补助则可以用以支付房屋首付款。
　　他举例，60平方米的住房，按照1000元每平方米的价格，总房款6万元，首付1.2万元，月供也只要几百元。这样算下来，不是很难负担。
　　记者查阅相关消息获悉，中央政府近日已经决定，将对因灾死亡人员的家属每人发放5000元抚慰金。
　　“其实这种灾后住房建设模式完全可以为深受高房价之苦的广大老百姓提供一个新的思路。”曹建海质疑，为什么要引入开发商把房价炒到天上去？只要房价合理，其实人人都可以居者有其屋。
　　针对灾后重建，他对记者表示，目前面临一个非常棘手的问题——地震导致房屋倒塌，贷款买房的人到底还要不要继续偿还银行的按揭贷款。
　　从人道主义精神出发，很多灾民家破人亡，房子也没了，不应该为此继续背负债务。然而，从合同、契约、市场经济原则的角度，贷款买房的人理应认赔。这其中牵涉的利益和问题太复杂，需要政府、银行、灾民以及社会大众共同参与探讨，集思广益。
　　日前，中国人民银行副行长苏宁对媒体表示，如果严格依法办事，房贷是要还的，但由于情况特殊，央行正组织研究妥善的解决办法。
　　“除了灾后房屋重建，地震暴露出来的房屋质量问题也要引起重视。”一位不愿具名的业内人士向本报记者建议举行一次全国建筑质量普查，尤其是对于人员密度较高的学校、医院、住宅、宿舍楼等进行严格检查，如果存在安全隐患，必须进行加固、改造，而存在严重质量问题的建筑甚至应予以拆除重建。
　　此外，国家应该对使用人数、使用频率较高的建筑抗震等级予以提高。

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