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hunter04
  
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   回复: 上海楼市跌(详细分析)

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在中国经济迅速增长的形势下，上海的楼市已经连续增长了四年，尤其是2003年，朱槠基看跌楼市的言尤在耳，上海楼价却更迅猛的增长了23％，部分楼盘的增值超过60％。这就不禁让人想：上海的楼价还能够扛多久，红旗能够长久的飘下去吗？我认为上海的楼价已经到了尽头。分析如下：
1、中高档楼盘的购买力基本被消化了。有一个调查，上海中高档楼盘的投资比率高达60％。在四年的疯抢中，能够买得起的人都基本已经买了（看看周围的同事，就是新入职的员工也早已每月还贷了），甚至很多人拥有两套以上的房子。后续的需求主要集中在这几年毕业的大学生、拆迁户、新来沪人员，二次购房投资，在这个群体中是很少能够消化总价超过或者接近100万的楼盘的。中国的经济的迅速发展并没有在老百姓的购买力上得到明显体现，财富的过于集中，导致主要群体获利有限，突出表现为：IT及部分行业人员的工资逐年下降或者没有增长（高薪代表中兴、华为的入职工资已经从2000年的6千降到了目前的3千）。新毕业大学生的工资平均水平不到2000元，这些群体已经无法撑起后续的市场需求了。
2、投资资金已经转向。炒股的都知道不买超长股，以免做抬轿之人。目前上海的楼市获利空间十分有限，风险却极大，已经不具备投资的潜力了。2003年底股市历经三年熊市开始转牛，此消彼长，不管机构或者政府如何托市，资金转向已经不容置疑。试问，你对着超跌三年的股票和已经增长四年的楼盘，你觉得哪里更有机会？没有资金的推动，楼价增长的力量从哪里来？
3、政府不能保证上海的楼价。记得去年上海市市长韩政出来托市，政府想建立一个稳定繁荣的上海楼市的出发点是好的。但是后来报纸上说的“计划上海楼价增长多少多少”那肯定是一个国际笑话了。我想应该是谣言，如果政府的能力有这么强，香港、台湾也不会出现楼市崩盘的惨剧了。计划经济的思想还是在中国人的脑子里根深蒂固。市场是真正决定一切的东西，政府的能力是有限的，托市的行为更不可行，试问上海楼市一旦风吹草动，政府的信用和威信如何保证？
4、上海二手房已经滞销。关心上海二手房的或者正在找房的人会明显发现了，最近的房源越了越多，很多房子已经挂了几个月了，价格没有任何变化，而且房东的让利比预想的大。目前上海楼市的现状是有价无市。选择机会越多，买方越发冷静。这种局面能够维持多久？上涨的力量已经没有，一旦出现风吹草动，那就江河日下了。可以预料的是：买涨不买跌的心态作祟下，楼价一跌是不会止步的。上海好像有一段时间没有出现抢购风了吧？ 北京已经出现打折，深圳出现交两万就住房的优惠，上海还能撑多久。上海原来的房价可是比北京、深圳低很多的呀。
5、楼价是炒出来的。我去年在杭州卖了一套房子，短短的三个月心里价位就从5千涨到了7千，为什么？就是在泡沫时期买卖双方的不理智。买房的怕错过了后房价再涨，卖房的怕卖亏了，就这样三个月就涨了2千块。房子还是这套房子，成本也只有2千块，价格就到了目前的这个地步了。我相信冷静下来回头看今天是很荒谬的。就好像IT泡沫时候的.COM一样。那是完全一种盲目的冲动。中国的股市已经跌了三年，上海的楼市一旦下跌，那要跌多少年，多少才是底？

当然楼市不是股市，震荡的周期比较长，涨跌不会这么迅速。但2004年肯定是拐点。该分析存属个人兴趣，只做参考。
  
 
hunter04 发表于焦点上海谈房论市-楼市话题论坛  shlsht.sh.focus.cn

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 发贴时间： 2004-02-21 18:48:04    

 
  
 
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 好文，该文作者是个很理性，有水平的人，说的确实有一定的道理，我们大家能理性看问题的人都能明白他写的东西，可是在现实中有很多人在具体操作的时候往往会做出与自己初衷相反的事来。 - <412bytes> 过客评论 04/02/29 20:18 (16次点击)
 转载：我的专业理由,揭开上海房子发展的认识误区这是一个好贴子，可以揭开当前房地产市场迷雾的好帖子，建议大家都来看看，从中不难判断上海楼市的走向 - <12551bytes> 过客评论 04/02/29 10:42 (31次点击)
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原贴


http://shlsht.sh.focus.cn/fviewmsg/1501/9543926.html

 我们是怎样变穷的（超级看好）

1）最初的时候，市场上有10万亿人民币，也有10万亿物资，物资和货币一一对应，所以每一元钱能买一斤大米。
2）由于保持了固定汇率，中国人民央行，就必需有责任和义务，无限制地按8.27买入/抛出，美元兑人民币。
假设现在有一个美国商人，手持4000亿美元，来找中国央行，要求兑换成了人民币。中国央行本没有钱，便只好新印刷了32000亿人民币，交给美国商人。于是市场上有13.2万亿人民币，却只有10万亿物资。 从理论上来讲，13.2万亿人民币，争夺10万亿物资。必然导致了通货膨胀，市面上的物价上升。但其实不然，等式实际的平衡，是：
13.2万亿人民币 vs 10万亿物资+4000亿美金
从理论上来讲，外汇储备既可以增加，也可以减少。中国央行完全可以用4000亿美金，去国际市场上购回了小麦，黄金。从而使等式平衡到：
13.2万亿人民币 vs 13.2万亿物资。
仍然是一比一。当积蓄外汇储备时，国内市场的物价是上升的。但只要国家愿意动用外汇买东西，外汇减少，则物价自然下跌。外汇储备减少到零，物价恢复到一比一。不幸的是，从目前的情况看，中国央行也是个土财主，守财奴，只进不出。
3）第三步。更糟糕的是，人民币汇率其实是被低估的，美金汇率其实是被高估的，美元并不值得1：8.27的固定汇率，或许只能值1：7至1：5。4000亿美金，在国际市场上买不回了32000亿公斤的大米小麦。 在这种情况下，等式永远无法配平，
原公式： 13.2万亿人民币 vs 10万亿物资+4000亿美金。
等式永远配不成： 13.2万亿人民币 vs 13.2万亿物资，
可能只有： 13.2万亿人民币 vs 12.8万亿物资，
甚至只有： 13.2万亿人民币 vs 12.0万亿物资
当美金的实际购买力只有1：5时，外汇储备增加得越多，人民币被摊薄得越快，人民币贬值越厉害。
今年的现实情况是，美国人蜂拥进入中国，手持着一大堆白纸美钞，纷纷要求兑换成了人民币。整个2003年，中国外汇储备增加1600亿美元，突破4000亿美元大关。
打个比方，1949年建国，一直到1976年毛老逝世，中国的外汇储备仅只有80亿美元。英明伟大的邓小平，改革开发20周年，至1999年时，中国外汇储备首次达到了1600亿。整个2003一年，外汇储备增加，相当于建国五十年总和！
在这新增加的1600亿外汇之中，仅只有450亿是真正的FDI，既我们所谓的外商直接投资。外国人拿着钱来中国建厂办实业，出口外销，增加了中国的劳动就业。也转让了西方国家的先进技术。所以这是善意的，即使把美金高估一点，招商引资，权当是优惠折扣罢了。
而另外更可怕的，国际金融系统，居然有人拿着了1200亿的美金，来要求中国央行，按8.27强行收购。如果按照美金实际购买力仅1：5，每兑换1美金，中国人就损失3元钱人民币。兑换了1200亿美金，中国人就损失掉了3600亿人民币。拿着了这些钱，美国人可以来上海花天酒地，可以买最高档最豪华的别墅，上海二幢房子算什么
，把目前市面上供应的所有房源都买下来，也不过800亿人民币。（80万 * 10万套 ）
这二年上海的劳动人民呼声挺高，因为他们发现物价上涨，而手中的终身积蓄正在缩水。是什么让我们陷入贫穷，是炒家和奸商么，炒作只能坚持一会，而不可能导致长达三五年的绵绵不绝。其背后必定有持续的购买力和财富支持。有人说工资并没有获得增加，问题是，新增印的钞票，都是在美国人的手中，而不是中国白领。
小布什正在大印纸钞，过高的联邦赤字债务，亚洲国家的一万五千亿美金借款，正让这个莽撞的西部牛仔，丢抛弃掉最后一分的羞 耻心。当随着全世界各大国纷纷调低美金汇率，美元一贬再贬。仅只有中国，迄今仍保持着了对弱势美金的固定汇率。这固然使中国的出口获得了极大优势，中国成为世界工厂。但随着450亿FDI外商直接投资的同时，还再有1200亿兑汇美金也涌入了中国。规模是实体经济的三倍。要知道，美金是用白纸印的，无论上海的房子是卖10万还是100万，对美国人来说，成本为零。这新印的10000亿人民币，摊薄了人民币原有的币值。正是在联系汇率下，美国人越来越富裕，中国人越来越贫穷。
很多事其实并不难解释，便宛如一串珍珠，只需要了一根绳子将其串联起来。为什么三外购房特别多，因为新印刷的人民币本来就在外国人手中。为什么房价离本地消费群体越来越远，因为钞票都在外国人的手里。为什么投资性购房已到警戒线，因为预期货币贬值。为什么房价和房租偏离，因为预期货币贬值。为什么新房空置如此高昂，因为预期货币贬值。为什么购买第二第三套住房，因为预期货币贬值，有300万身家就必须买三套来保值。。。
是什么让我们陷入贫 穷。要讨论上海房价今后是涨是跌，是升是降，只需要很简单地回答二个问题：
小布什会不会停止大印钞票（至少在2004年11月美国大选之前）
中国会不会放弃固定汇率
如果你对这二个问题的答案都是《否》的话。货币狂潮还得继续，人民币会越加泛滥。继续手持现金，只能够使你变得更贫 穷。就算不买房子，至少也得买点黄金。
4）比第三步更更糟糕的情况，13.2万亿人民币货币所对应的，不仅仅是打折后的美金，而是。。。没有，什么也没有。4000亿美金就这样平空消失了，就仅剩下了3550亿。
明明放在中国央行保险库的外汇储备，怎么会没了的呢。4000亿外汇储备，又怎么又会变成3550亿的呢。原来，据闻中国建设银行和中国银行亏损严重，为了拯救濒临破 产的中国银行体系，财政部政府决定从外汇储备里面取出450亿美金。给二大银行注资，不良贷款率减少一半，利国利民云云。
哦，原来困扰了中国银行系统数十年，最最难的不良贷款问题，这么好容易解决。中国有4000亿外汇储备，拿450亿出来，就救活了二家银行，照这样算，别说四大国有银行，即使是十大国有银行，也不在话下。更进一步讲，下岗职工，国企改革，矿山改制，社保基金，什么问题都易办。所谓新世纪中国十大难题，只需要各从外汇储备划几百亿，很轻松全都解决了。
真的这么简单地么，历届中国高层精英全都是笨蛋，一直到今天才发现外汇储备的大金矿。困扰了全世界发展中国家几十年的大难题，聪明的中国财政部全都可以解决？
关键的关键，外汇储备不是财政部的钱，不是央行的钱，不是国务院的钱，这是人民的钱！是你的钱，是我的钱。财政部是不可以动用外汇储备的，央行也不可以，没有一个政府部门可以。
前面已经讲到，人民币必须和物资一一对应。有多少人民币，则必须有多少物资。当存在外汇储备的情况下，有13.2万亿人民币，却仅只有10万亿物资。但也不要紧，4000亿美金去国际市场上，购回来大米小麦也就可以了。
外汇储备，其实就代表着了物资，代表着了人民币的购买力。代表着市场上的大米小麦牛羊食盐。正因为人民币的背后有物资，有外汇。我们才相信人民币，才愿意拿3000元的工资，才愿意摆面摊卖5元一碗的牛肉面，才愿意辛辛苦苦一辈子，只为了银行存款里的几位数。
外汇储备，不是财政部的钱，不是央行的钱，是人民的钱，是人民托管在中央银行保险库的一笔财富。中央银行身受人民的重托，诚惶诚恐尚且都来不及，怎可侵犯人民的利益，将人民的钱拿走，这是背信弃义，监守自盗。
450亿美金，相当于3600亿元人民币。或居民存款的3%。每一元钱的人民币，购买力少了3%，相应贬值到了0.97元。银行里十万元的储蓄，便自动贬值至97000元。从外汇储备里划帐450亿至财政部，相当于往每一个人的头上抽收取了3000元的《现金税》。这么天一样大的事情，怎么就没人说哼了一声，说划就划了呢。这么天一样大
的事情，每个老百姓，便交了3000元的税。
中国国有银行的亏 损，主要是因为国有企业效率低下，厂长经理贪污腐 败，毫不吝惜，毫不爱 国。而贪 官污 吏的腐 败挥 霍，贪官一个都不抓，一个都不追究责任。银行亏损漏洞，却让十三亿人民来买单，问人民每人抽取3000元税。贪 官喝酒，却要百姓买单，世上哪有这样的道理。
为中国银行和建设银行注资，这件事做得了很不漂亮，整件事非常地缺乏透明性，也再让人质疑政 府的信誉和文明度。划走450亿后，人民币已经永久性地贬值了3%，然后工商银行和农业银行，又再是6%。若加上对人民币信誉的伤害，简直是不可估量的损失。
中国的央行官员，完全辜 负了人民的重托。央行的职责，在于维护发钞行的信誉，捍卫人民币的信用度。央行官员的守则，在于誓 死捍卫人民群众生命财产安全，为此不惜付出生命荣 誉职位代价。而当人民的财产被划走，货币信誉颜面扫地，央行官员不站出来说半句话。只想着妄 想用技术面手段调控物价，简直都是玩火自焚 。
货币必须和物资一一对应，一个国家的财富，不可能从印钞机里面产生，这是最基本的守则，是不可违背的自然定律。当然从货币到物价的传递有一个传导过程。但技术面永不可能取代基本面。调节利率、央行准备金、积极或消极的财政政策、这些都只能微调于一时，延缓于一时，堤防筑得越高，洪水也就越强。
中国的货币/物资比例（M2/GDP），已经达到了十分可怕的220%。而国际社会一般常规，仅只有在70%。或者说，在目前不变的情况下，物价至少还要再涨三倍，才可以完全消除掉货币里面的泡沫。想当年，居民存款在五万亿的时候，朱老总深切地感叹到，这是一只吃人的猛虎，一经下山，会将市面上的物资全部扫光。而今五年以后，货币更翻了几倍，而市面物资增长有限。颟 顸短视，怎么就不知脚下面的火山呢。
拉美的一些国家，也曾有过大发纸币，再靠技术面调节的事情。当时一些军阀官僚以为高枕无忧，技术面可以超越基本面。但结果他们是住在了洪河堤下，一旦顽疾累深，金融系统终有一天无法支持，大量货币再也封锁不住，当第一笔货币进去流通系统时，便会引起雪崩，物价飞涨不可收拾，几倍，几十倍，货币信誉荡然无存。用技术面调节货币泡沫，压得越久，弹得越大。
还是坚持这样一个观点，房价是太低，不是太高，远远地太低太低太低。房价上涨，是一个《挤泡沫》的过程，挤掉的是货币系统里面的泡沫。政府应该有次序地，温和地，尽快地让物价上涨。尽量让货币泡沫软着陆，而不是硬着陆。在具体地价格体系调整中，可以考虑剥削内贸补贴外贸。尽量地让房地产，公交，教育，医疗，水电煤等费用上涨。让房价上涨五倍，十倍，独自承担掉所有的货币压力。
把所有的货币压力宣泄口都放在了房价上面。而采取补贴，税收，技改等方法，让外销外贸类部门，成本尽量不上涨，少上涨。剥削国内百姓补贴外贸。中国仍然是一个出口导向型的国家，出口贸易高于一切。如果房价不涨，而货币压力流窜到了纺织，电子，机械等出口类部门上面，那可真的是误 国误民，万劫不复的了。