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hunter04
  
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   回复: 上海楼市跌(详细分析)

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在中国经济迅速增长的形势下，上海的楼市已经连续增长了四年，尤其是2003年，朱槠基看跌楼市的言尤在耳，上海楼价却更迅猛的增长了23％，部分楼盘的增值超过60％。这就不禁让人想：上海的楼价还能够扛多久，红旗能够长久的飘下去吗？我认为上海的楼价已经到了尽头。分析如下：
1、中高档楼盘的购买力基本被消化了。有一个调查，上海中高档楼盘的投资比率高达60％。在四年的疯抢中，能够买得起的人都基本已经买了（看看周围的同事，就是新入职的员工也早已每月还贷了），甚至很多人拥有两套以上的房子。后续的需求主要集中在这几年毕业的大学生、拆迁户、新来沪人员，二次购房投资，在这个群体中是很少能够消化总价超过或者接近100万的楼盘的。中国的经济的迅速发展并没有在老百姓的购买力上得到明显体现，财富的过于集中，导致主要群体获利有限，突出表现为：IT及部分行业人员的工资逐年下降或者没有增长（高薪代表中兴、华为的入职工资已经从2000年的6千降到了目前的3千）。新毕业大学生的工资平均水平不到2000元，这些群体已经无法撑起后续的市场需求了。
2、投资资金已经转向。炒股的都知道不买超长股，以免做抬轿之人。目前上海的楼市获利空间十分有限，风险却极大，已经不具备投资的潜力了。2003年底股市历经三年熊市开始转牛，此消彼长，不管机构或者政府如何托市，资金转向已经不容置疑。试问，你对着超跌三年的股票和已经增长四年的楼盘，你觉得哪里更有机会？没有资金的推动，楼价增长的力量从哪里来？
3、政府不能保证上海的楼价。记得去年上海市市长韩政出来托市，政府想建立一个稳定繁荣的上海楼市的出发点是好的。但是后来报纸上说的“计划上海楼价增长多少多少”那肯定是一个国际笑话了。我想应该是谣言，如果政府的能力有这么强，香港、台湾也不会出现楼市崩盘的惨剧了。计划经济的思想还是在中国人的脑子里根深蒂固。市场是真正决定一切的东西，政府的能力是有限的，托市的行为更不可行，试问上海楼市一旦风吹草动，政府的信用和威信如何保证？
4、上海二手房已经滞销。关心上海二手房的或者正在找房的人会明显发现了，最近的房源越了越多，很多房子已经挂了几个月了，价格没有任何变化，而且房东的让利比预想的大。目前上海楼市的现状是有价无市。选择机会越多，买方越发冷静。这种局面能够维持多久？上涨的力量已经没有，一旦出现风吹草动，那就江河日下了。可以预料的是：买涨不买跌的心态作祟下，楼价一跌是不会止步的。上海好像有一段时间没有出现抢购风了吧？ 北京已经出现打折，深圳出现交两万就住房的优惠，上海还能撑多久。上海原来的房价可是比北京、深圳低很多的呀。
5、楼价是炒出来的。我去年在杭州卖了一套房子，短短的三个月心里价位就从5千涨到了7千，为什么？就是在泡沫时期买卖双方的不理智。买房的怕错过了后房价再涨，卖房的怕卖亏了，就这样三个月就涨了2千块。房子还是这套房子，成本也只有2千块，价格就到了目前的这个地步了。我相信冷静下来回头看今天是很荒谬的。就好像IT泡沫时候的.COM一样。那是完全一种盲目的冲动。中国的股市已经跌了三年，上海的楼市一旦下跌，那要跌多少年，多少才是底？

当然楼市不是股市，震荡的周期比较长，涨跌不会这么迅速。但2004年肯定是拐点。该分析存属个人兴趣，只做参考。
  
 
hunter04 发表于焦点上海谈房论市-楼市话题论坛  shlsht.sh.focus.cn

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 发贴时间： 2004-02-21 18:48:04    

 
  
 
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